Inauguro con este post la categoría de firmas invitadas. Y para el estreno, como no podía ser de otro modo, he pedido a JT que me cuente sus impresiones sobre la crisis de la vivienda en España. Con su vehemencia y meticulosidad habituales, aquí os dejo, sin modificación alguna, su artículo. Tened paciencia, y leedlo completo, merece la pena. Las fotos que ilustran la entrada también son obra suya. Si os gustan, no dejeis de visitar la web "Fotografía Urbana". El link está en la categoría de fotografía. Excelentes fotos que retratan los paisajes urbanos de multitud de ciudades.Torres de (infra)viviendas en Bellvitge (Hospitalet de Llobregat, Barcelona)
DE COMO LOS ESPAÑOLES SE HAN CAVADO SU PROPIA FOSA
Hace unos meses, viajando en Cercanías, escuché una conversación entre cuatro tipos trajeados de mediana edad. Se trataba de la burbuja inmobiliaria, del precio de la vivienda, y del futuro que nos espera si la situación no se rectifica (donde rectificar significa volver a precios normales). La frase estrella la soltó uno de ellos, ya en los cincuenta, calvo, se le veía experimentado en las “cosas de la vida”. Por lo que deduje, tenía tres hijos, y la frase fue:
- Yo ya les dije a mis hijos el otro día que no se preocupen, que el piso en el que vivimos está pagado, tiene cuatro habitaciones, y cuando me muera tienen una habitación para cada uno y otra para alquilar para que paguen los gastos de la casa. Porque estoy viendo que no se van a poder ir jamás de casa como siga así el precio de la vivienda.
Esta frase contiene tal cúmulo de verdades consumadas sobre el momento al que hemos llegado, ya no en torno al precio de la vivienda que al fin y al cabo es una mercancía, sino sobre conceptos como independencia o desarrollo personal, que por sí sola debería bastar para hacer desistir a cualquiera de esta terrible marea especulativa y avariciosa que nos ha arrastrado a los españolitos medios en los últimos años.
Nuevas construcciones en la Plaza de Europa. ¿Quién las comprará ahora?. (Hospitalet de Llobregat, Barcelona)
Hoy, leyendo en El País los comentarios a la noticia “El euribor volverá a subir los tipos en septiembre”, no he podido evitar volver a reflexionar sobre esa frase. Se observan en estos comentarios dos corrientes claras: los hipotecados, que defienden el cese de las subidas, o en todo caso la intervención pública para paliar los daños; y por otro, lo que yo llamaría los “vengativos”, que le desean algún mal a los hipotecados al límite, por inconscientes.
Déjenme decirles que yo estoy con los segundos. Me niego de todo punto a prestar ni uno sólo de los euros que aporto a las arcas del Estado a ayudar a esta gente a pagar sus fabulosas inversiones, que jamás harán líquidas porque se trata de su primera y única vivienda, pero que no han tenido reparos en pagar a precio de oro pensando en revalorizaciones futuras.
Hace muy poco, en el foro de una promoción en Arganda del Rey de la página Nuevos Vecinos, podía leer, lleno de estupor, las declaraciones de una joven compradora. Esta joven adquirió su vivienda a principios de 2007, y dijo consultar a un asesor inmobiliario independiente que la confirmó lo que ella quería oír: “Esta zona de la Comunidad es de las que más se va a revalorizar en los próximos años”. Y ella, tan contenta, a desembolsar 50 millones por un pisito de pladur y vigilancia 24 horas (lo cual será sintomático de algo) a 35 kilómetros de Madrid, literalmente en medio del más inmundo secarral, y en un pueblo con tan alta calidad de vida, y conocido por su oferta cultural, comercial, su ambiente callejero y sus bajos índices de delincuencia como Arganda del Rey (por cierto, estaba siendo irónico).
Pues lo siento, señores, yo no siento ninguna pena ni por esta ni por ninguna otra persona que esté sufriendo o vaya a sufrir por la subida del euribor. Nadie, absolutamente nadie, ha obligado a ningún comprador a pagar las barbaridades que se han pagado por pisos viejos, lejanos o malísimos que ya estaban sobrevalorados hace cinco años y que lo han seguido haciendo hasta hoy.
Y recordémoslo, por favor, culpable no es el que vende y especula, sino el que paga.
No conozco ningún caso en que le hayan puesto la pistola en la sién al comprador para adquirir una vivienda. Sospecho que es un pequeño porcentaje, el de personas que se hayan visto en la obligación inexcusable de adquirir una vivienda en los últimos tres años, que han sido de total salida de madre de los precios. Siempre quedaba el alquiler, que como Teruel, también existe, yo vivo de alquiler, pago mucha pasta pero no estoy atado de por vida a un piso antiguo, o periférico, o de escasísima calidad. O podría haberse planteado una huelga de compra, algo que dicho a muchos jóvenes españoles les parece ciencia ficción pero que en otras latitudes más civilizadas ha funcionado (en este y muchos otros ámbitos, no deja de sorprenderme la nula capacidad movilizadora de la sociedad española en temas realmente importantes, al igual que tampoco me sorprende la enorme capacidad de movilización de que el equipo de mi pueblo baje a segunda). Pero para esto, me temo que ya es tarde.
Y digámoslo ya sin cortinas de humo ni eufemismos, lo que abunda en España es la incultura total, la fe en el terruño y en el pisito. Casi el 70% de los hipotecados declaraban, en una encuesta reciente, no estar muy seguros de lo que pagaban ni por qué conceptos en su letra mensual. Una cantidad similar de españoles adultos no sabían lo que era el euribor. ¿Y que sienta pena por ellos?. ¿Qué defienda que se les ayude?. Esta gente compró con tipos al 2%, y si yo sabía que los tipos, pocos años antes, habían estado a más del 15%, y que todo lo que baja sube, y que no podían hacer otra cosa más que subir, ¿Porqué ellos no sabían? ¿Es que tienen menos acceso a la información del que tenemos los demás? ¿O es que estaban muy ocupados esquiando en Xanadú, viendo el Tomate, comprando trapitos en Zara o yendo al fútbol, que no tuvieron tiempo de informarse de donde se metían?. ¿O es que la avaricia y la fe ciega en el pisito y en su revalorización, les llevó a despreciar argumentos y a meterse de todas todas para no quedarse fuera de la rueda?.
Incluso mi madre me decía frases como “Si no te metes ahora no podrás nunca” o “No vendas tu casa (un pisito de 30 metros a 30 kilómetros de Madrid que en realidad no podía pagar), que estarás perdiendo el piso de tu vida”. Mi madre, como muchos de vuestros padres, pasó hambre de pequeña, y para ella tener y acumular pisos es síntoma de riqueza. Cualquiera le dice que su fabulosa mansión de pladur de 60 millones en realidad vale 25. Entonces dejaría de ser una pobre millonaria. Y así, sin darse cuenta, provoca que sus nietos, o sus sobrinos más jóvenes, o su propio hijo, tengan absolutamente vetado el acceso a una vivienda en las décadas venideras, como dijo aquel amable señor en el tren de Cercanías.
¿Que porqué va a bajar la vivienda si nunca lo ha hecho?
- Porque sí lo ha hecho, en España a principios de los 90, en Japón un 50% en los últimos 15 años, en EEUU ahora mismo, en Alemania con precios estancados los últimos seis años.
- Porque una sociedad no puede permitirse que toda una generación de jóvenes tengan vetado el acceso a una vivienda. Recuérdenselo a sus hijos, sus nietos, miren a la cara a los bebés de sus familias e imaginen para ellos una nueva forma de vida ajena al típico “trabajo, familia y piso”, porque lo último con seguridad no se cumplirá, y el resto está por ver.
- Porque son muy numerosos los organismos y publicaciones internacionales y nacionales que llevan advirtiendo desde hace años sobre la sobrevaloración de inmuebles en España. Hace ya tres años se estimaba en un 30% (The Economist dixit), ahora debemos andar por el 50%.
- Porque es inviable que en ciudades “muertas” demográfica y económicamente, como son las capitales castellanas, el interior de Galicia o Asturias, los precios hayan alcanzaco cifras de 3000 euros el metro cuadrado. Y es inviable que si en Madrid en precio está en 5000 euros el metro, todas las ciudades de España emprendan una carrera por alcanzar esa cifra. Ejemplo de libro: Valencia. La de posts en foros he tenido que leer de valencianos defendiendo la subida de precios porque aún queda recorrido para alcanzar a Madrid. ¿Pero dónde se ha escrito que Valencia, Huelva, Córdoba, Lugo, Valladolid o Zaragoza tengan que alcanzar precios de Madrid o Barcelona, únicas ciudades que, siendo realistas, cuentan con un dinamismo que justifique, aunque en una pequeña parte, subidas de precios?.
- Porque no es menos inviable que cualquier pueblo o ciudad de España, por perdido o degradado que esté, planifique miles de viviendas en sus PGOU, llegando al punto de haber suelo recalificado para CUATRO MILLONES!!!!! de viviendas en este país. El suelo, como podrán comprobar, no es un problema.
- Porque a esos cuatro millones de viviendas planificadas se le suman otros cuatro millones de viviendas vacías, desocupadas, fuera o dentro del mercado de alquiler o venta, lo cual genera un stock tan descomunal que es difícil de imaginar que se vayan a colocar todas esas viviendas.
- Porque los componentes de la demanda de vivienda no son eternos e incuestionables. Dentro de poco al mercado en España llegarán las cohortes de la depresión demográfica de los ochenta y noventa y ….oh!, se encontrarán con ocho millones de vendedores locos por colocar sus pisitos a las menguantes generaciones de españoles. Si como dicen muchos, el precio no baja, no podrán entrar y se producirá una descompensación tal del mercado que espero que provoque, por primera vez en este país, revueltas callejeras en busca de una respuesta. Pero si el mercado responde con lógica, la revolución de los precios habrá llegado. Ah, no, ¿Que la inmigración va a salvar la situación?. Ah, sí, la misma con sueldos miserables, que compra en los peores barrios juntándose en la hipoteca cuatro o cinco y que no tendrá el más mínimo reparo en largarse dejando a nuestros bancos y cajas con el pufo, en cuanto les falte trabajo o no alcancen para la hipoteca. Y que les busquen en sus países, que a lo mejor vuelven a pagar lo que les queda. Faltaría más.
- Porque es inasumible que en la periferia de Madrid un apartamento cueste más que un piso en Munich, Berlin, Ámsterdam, Roma, o la periferia de París. Y es inasumible que un piso en la Castellana madrileña cueste como un loft en el londinense Canary Wharf o en Manhattan. Estamos hablando de ciudades mundiales señores!. Y en eso Madrid, pues queda algo relegada. Un piso de los años 50 o 60 (la mayor parte de los de Chamberí, Chamartín, Bravo Murillo o Hispanoamérica), en una ciudad literalmente rodeada de descampados donde construir, por dos y tres millones de dólares?. Deben ustedes estar de broma, ¿no?.
- Porque esa “verdad” vendida de que el precio del suelo es el culpable de la subida, es simplemente falsa, a secas. Yo conozco, y seguro que ustedes también, unos cuantos casos de urbanizaciones construídas por fases, en la misma parcela, donde de una fase a otra el precio se incrementaba un 10%. El precio de construcción se ha elevado ligeramente, hasta los 700 euros metro cuadrado aproximadamente. Por tanto, si se trata de la misma parcela y el suelo fue comprado al mismo precio, donde va ese incremento? Simplemente al bolsillo del especulador de turno. No se equivoquen, un gran porcentaje del suelo urbanizable en el entorno de Madrid está en manos de muy pocas empresas, que probablemente se hicieron con él hace tiempo, con precios del suelo más bajos, y a través de “información privilegiada” de aquellos que tenían que urbanizar estos eriales. ¿A eso es lo que llamamos gran incidencia del precio del suelo?.
- Porque hace tiempo que se rompió ese "sagrado equilibrio" entre aquiler y letra de la hipoteca, el cual ha sido utilizado en tantas ocasiones para 
empujarnos a la compra. A mediados de los 90, un
alquiler era equivalente a una letra media a DIEZ
AÑOS. A principios de este siglo, un alquiler era
equivalente a una letra media a TREINTA AÑOS.
Actualmente, un alquiler es hasta un 50% inferior a
una letra media a TREINTA AÑOS. Y todo ello, por el
mismo piso. Miren cualquier piso en alquiler ofertado
en Madrid, y ahora imagínense que compran ese mismo
piso a 40 años sin tener nada ahorrado. Verán que
sorpresa. No soy especialmente partidario del
alquiler, pero verán que las rentabilidades
recomendadas para alquiler de vivienda (por parte del
propietario) o los ingresos destinados a la letra de
la hipoteca (por parte del comprador) hace mucho
quedaron descompensadas.
Vivienda social (¿existe eso?) en el barrio de San Chinarro (Madrid)
Torre en el extrarradio de Valencia
- Porque ese malvado Banco Central Europeo que tanto
mal hace elevando el Euribor, es más pérfido de lo que
creéis, ya que su finalidad manifiesta es controlar la
inflación. ¿Y qué?, podrán decir muchos a los que
onflación suene a la presión de los neumáticos de un
coche. Pues que esa frase de abuelas de "Al principio
cuesta mucho pero luego la letra queda en nada" pasó a
la historia a finales de los 80. Antes, con
inflaciones anuales del 6% y subidas de sueldo
equivalentes, en 10 años el sueldo medio se había
elevado un 60% mientras que la letra se mantenía
invariable o en todo caso más baja (en valores reales)
ya que el equivalente de entonces al euribor estaba
tan alto que no era raro que bajara algo. Por ello, al
cabo de 10 años, la letra respecto a los ingresos
había quedado muy mermada. Hoy día, que nadie sueñe
que con inflaciones del 2% y subidas de sueldos equivalentes, va a poder amortizar jamás nada del crédito vía ahorro, ya que habrán de pasar 15 años!!!! para que proprocionalmente la letra baje un 30%. Aunque es probable que antes muchos de nosotros heredemos, y eso sí liquidará nuestras deudas de una forma perversa e inesperada.
Por estas razones y muchas más, me niego a sentir lástima por esos dramas personales de pobres familias sin poder pagar una vivienda por culpa del euribor. Si son “pobres” familias, no deberían haber accedido a ese tipo de viviendas. Y si no hubieran podido acceder a ningún otro tipo de vivienda, quizá debieran haber esperado para casarse, o quizá debieran haberse informado sobre el momento adecuado para hacer una “inversión” en vivienda, o quizá debieran haberse manifestado masivamente contra el verdadero drama de este país, que es la total falta de proyectos personales e ilusiones en millones de españoles a los que falta o faltará un techo bajo el que desarrollarse. Y todo por la avaricia, el sinsentido y la incultura del español medio.
Gracias.
Para más información (más bien para toda la información) sobre vivienda y economía, el mejor foro el de http://www.idealista.com/